土地についてのＱ＆Ａ
あなたに替わって書類取得・作成から申請まで代行します
日頃農地転用や開発許可などの許認可業務を行なっているなかで、土地に関する知らない言葉が随所にでてきます。このページはそのような知識をＱ＆Ａにして載せているページです。日頃土地に関する測量や登記の業務を専門に行なっている「土地家屋調査士」のメルマガの記事を、許可をいただいてそのまま記載しています。ご関心のある方はご確認下さい。
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土地家屋調査士は、新築・増築、土地の売却・相続などで生ずる境界トラブルや、登記・測量に関するお悩み事を解決するお手伝いをしています。
「地番と住居表示はどこが違うか」
■Ｑ：法務局で登記情報の申請しようとしたところ、「住居表示ではなく地番を書いて下さい」と言われました。その際は何のことか良くわからず内容を尋ねましたが、「地番」と「住居表示」はどのように違うのでしょう？
■Ａ：「地番」とは、土地の所在（市区町村および字）とともにその土地を特定するために一筆ごとに土地につけられた番号で、一定の区域ごとに土地の位置がわかりやすいように定められています。土地の権利証でいえば、所在の後ろに記載されている番号がその土地の地番です。この地番は「登記すべき土地」を特定するために付する番号なので、登記のできない土地や未登記の土地には地番がないことになります。
「住居表示」は、行政区画内の町または字を道路や鉄道、河川、水路等で区画した地域内の建物を街区符号と住居番号で表すもので、高崎市○○町三丁目４番１２号のようないわゆる住所で、地番との関連性はありません。住居表示の番号は建物につけられた番号ですから、建物のない土地には関係ありません。地番は登記所が定めますが、住居表示番号は市町村が定めます。
「土地の境界はいつできたか」
■Ｑ：公図は土地の境界や土地の位置関係を調べるのに役立ちますが、そもそも土地の境界というものは、いつどのような理由で定められたものなのでしょうか？
■A：明治政府の基礎を築いた大久保利通が、イギリスに留学し西欧の知識や仕組みを学び、日本の改革の柱の一つとして土地制度と地租制度の全面的改革がありました。それが「土地所有権制度の確立」と「地租改正」です。実際の作業は、全国の土地を測量・調査（境界確認、地目、所有者、面積等の把握）して、公図や土地台帳・登記簿等が整備されていきました。
この測量は地押丈量（じおしじょうりょう）と呼ばれ、「土地ノ重複若シクハ脱落ナキヲ要スル為当初ニ之ヲ施行スル」とされました。さらに「人民ヲシテ小村ハ一村ヲ通シ番、大村ハ各字限リ一地一筆毎ニ之ニ番号ヲ附シ」、地番と地番の連続である公図等がつくられていきました。
この手続により、全国の土地に「地番」という番号が付せられ、土地の特定制（地番、地目、地積、所有者名、土地の形、土地の境界の確定）がなされました。現在の土地境界の基本は、この地租改正当時に決められた「地番」と「地番」の境目になります。
このようにして公図が作られましたが、境界の位置を割り出す手がかりとして公図が今でも重要な役割を担っているのは、こういった土地制度の歴史があるからです。
「確定測量図の押印はなぜ必要か」
■Ｑ：私の土地の隣接地を測量するということで、その土地所有者と隣接地について測量を依頼されたという土地家屋調査士から境界立会いの依頼がありました。市道との境界も関係するとのことで、役所の道路担当者も来ており資料を元に立会いを行い、立会いで決まった点に境界杭が埋設されました。
その後、土地家屋調査士から、測量図面に実印での承認印と印鑑証明書の提出を求められましたが、実印まで必要なものなのでしょうか？
■A：各土地ごとに境界線を明らかにした測量図面（境界確定協議測量図面）に隣接者が実印を押すことは、その後の紛争を未然に防ぐために重要なことになります。特にその土地の面積が過去の資料と実測と異なっていた場合には、土地登記簿の地積（土地の面積）を実際の面積に直す（土地地積更正登記）必要があります。その際には法務局で登記申請書に印鑑証明書を添付することが原則的に必要になります。隣接者の境界を特定することは、あなたの土地境界をも決定することにもなり、決して損をするとは限りません。
さらに境界標（コンクリート杭等）の保全管理の上でも重要な意味を持っています。その他にも土地の登記申請の際に印鑑証明を必要とする場合として、土地合筆登記（複数の土地を１つに合併する）の際や、法務局備え付けの公図や地図訂正の申出についての隣接所有者の承諾の際にも必要になります。
今回のように測量図面に押印を求められた場合は、必ず自分の控えとして同じ図面の写しをもらっておくことが重要です。
「いつ建物として認定されるか」
■Q：現在自宅を新築中ですが、早く登記をして銀行からの融資を急ぎたいと思っています。いつ建物の表示登記（新築登記）を申請することができるのでしょうか？
■Ａ：不動産登記法準則には「建物とは屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう」とされています。建物新築工事中の建造物が、どの程度に工事が進めば建物として登記をすることができるか、判断もいろいろあるところですが、原則として次の４点が建物認定の要件になります。
- 土地の定着物であること
- 屋根および周壁またはこれに類するものを有すること
- その目的とする用途に供しうる状態にあること
- 取引性を有すること
基礎工事が終わり柱を建てて屋根を葺き終わった程度であるとか、屋根や周壁工事が終わったとしても、内装工事等が完成していないのであれば、まだ建物の表示登記申請はできません。新築中の建物の内装工事や上下水道工事等が完成しており、自宅として使用できるような状態であれば、建物の表示登記申請をすることができます。
ちなみに不動産登記法では、このような建物表示登記は建物の完成の日から１ヶ月以内に登記申請する義務があり、これを怠った場合は１０万円以下の科料に処せられることになっています。建物表示登記以外にも、増築などの建物表示変更登記、取り壊した場合の建物滅失登記も同様に建物所有者に申請義務が課されております。
「４メートルの幅員がない位置指定道路」
■Ｑ：私の土地には古い家が建っており、近い将来建替えを検討しています。家の前の道路は「位置指定道路」であり、台帳上は昭和３６年に４．０ｍの幅員で指定をとってあるようなのですが、実際はとても狭くて１．８ｍしかありません。このような道路の状態のままで家の新築は可能でしょうか？
またこの道路指定の部分には、私の土地の一部も入っているため、この際に道路部分と宅地部分を分筆しておきたいのですが、可能でしょうか？
■A：現在では位置指定道路は幅員が４ｍ以上でなければ許可されませんが、古い時代に位置指定道路をとってあるような箇所は、実際４ｍ以下の狭い道路が多く見受けられます。このような状態を「不完全な位置指定道路」といい、住宅等を建築しようとする際は、幅員４ｍ以上の道路になるように復元整備が要求されます。これをしないと建築確認が下りません。
道路部分に突出している建築物等を除去し、完全な位置指定道路として整備することが必要です。そのためには位置指定道路と隣接する地権者全員協議の上での合意が必要であり、協議書のほかに実測図（復元位置の明示）の添付も必要です。
分筆登記をすることも可能です。宅地部分と道路部分を分筆登記により明確に分けることと、現地に境界標を埋設することは将来にわたるトラブル防止に役立つと思います。
「違法建築の建物登記は可能か」
■Q：私の家は１０年ほど前に建築しましたが、容積率をオーバーしており、建築確認を受けていません。現在銀行からの融資目的で、建物を登記する必要に迫られています。建築基準法違反でもある建物を登記することはできるのでしょうか？
■A：建築基準法は建築物の敷地、構造、設備、用途に関する基準を定めており、当該建築物はこの法律に違反しています。しかし違反建築物であっても不動産であることに変わりはなく、現況を明示し権利関係を明らかにしておく必要があります。不動産登記法はこのような建築物が違法か合法の別より、不動産の現況と権利関係を公示し、取引の安全を図ることが目的になります。ですので当建物も登記は可能です。
この建物の登記（建物表示登記）には、あなたが建物の所有者であることを証明する書類の添付が必要になりますが、違法建築ですので通常の建築確認書や検査済証がないわけです。そのような場合はそれに代わるものとして、固定資産税登録事項証明書や、工事施工者の工事完了引渡証明書、借地上の建築であれば敷地所有者の証明書等があります。
建物表示登記申請ではこれらの所有権証明書以外に、建物図面、住所証明書等を添付する必要があります。
「通行地役権を設定したい」
■Q：私の土地は公道に面しておらず、他人の土地を通って生活しています。これには親の代での経緯があり、特に契約もせず無償で通路を数十年使用してきました。その後世代もかわり、親戚関係も疎遠になってきたため後々道路の問題でこじれないように、今のうちにはっきりしておきたいと考えております。
通行する土地の所有者の方は、土地は私に売却したくないけれども、私のために通行権だけは半永久的に認めると言っております。どのような手段があるのでしょうか？
■A：自分の土地の便益のために、他人の土地を利用できる権利のことを「地役権」といいます。この地役権のうち、他人の土地を通行できる権利のことを「通行地役権」といいます。この権利は、契約や取得時効などによって取得できます。通行地役権を取得すると、他人の土地（承役地といいます）を通行上必要な部分に限り自由に通行することができます。契約によって、あなたがその土地を売買したとしても、新しい所有者は通路部分の通行地役権を継承できます。
しかし、これらは単に契約を結んだ当事者間に有効なだけですので、現在の通路の土地所有者が第三者に土地を売却した場合であっても、同様に通行権を主張できるように、通行地役権の設定登記をしておくのが最も有効な手段になります。
実際の地役権設定登記は、土地家屋調査士と司法書士が協力して業務を行います。土地家屋調査士は法務局等の資料調査と現地調査を実施し、必要に応じて境界確定測量、分筆登記、あるいは地役権図面を作成します。
「土地の境界石は信頼できるか」
■Q：不動産の仲介業者を通じて土地を購入しましたが、境界問題のトラブルを避けるため、仲介業者に「境界杭はしっかりしてますか？」と質問したところ、すべての個所に境界石があるので大丈夫と言われました。これだけで本当に大丈夫なのでしょうか？
■A：境界石があれば大丈夫と考えがちですが、現実にはこれだけでは充分ではありません。その他に、その境界石は隣接地権者（道路と接する場合は役所も含む）の立ち会いや同意は得ているのか、その後の工事で移動していないか、その石が境界だとみなす根拠（境界確定図や法務局備え付けの地積測量図、昔の実測図等と一致した点に石がある等）はあるのか、などの証明が必要になります。従って土地を購入する際には境界石があるだけで安心せずに、必ずその石が境界だと言える根拠のある図面を求めることが肝要です。
さらに最も安全なのは、隣地所有者の境界承認印が押印してある「境界確定図」を作成しておくことです。境界確定図の作成には費用も時間もかかるため、常に作成しなければいけないとまでは言えませんが、買い主とって境界トラブルを未然に防ぐ有益な方法になります。
「傾斜地がある土地の境界線はどこか」
■Q：私の所有する土地は隣地より２ｍほど低い位置にありますが、私の土地の一部と思っていた傾斜地に、隣接者が擁壁工事を行いたいと言ってきました。傾斜地での境界の決め方は、一般的にどのようになりますか？
■A：一般的には傾斜地部分は上部の土地の一部ということが多いようです。理由は法面保護と、明治１０年制定「崖地処分規則」の「中間ニ在ル崖地ハ上層ノ所属トスベシ」等の根拠からです。
しかし土地にはそれぞれの地域性や慣習があり、一律には決められませんので、よくこの土地の沿革を調査してみる必要があります。公図、地積測量図、その他の実測図の調査、近隣での傾斜地の帰属はどうなっているのか聞いてみる必要もあります。面積比較をも一つの方法になります。
「ビニールハウスは登記できるか」
■Q：畑の中に農耕用のビニールハウスを複数造りました。一棟３００㎡あり基礎はコンクリートで部分的に鉄骨も使用していますが、建物として登記できますか？
■A：ビニールハウスは登記できません。柱などを軽量鉄骨で造り、基礎もコンクリートで固定したとしても、屋根及び周壁の部分がビニールで覆われているだけですので、不動産登記法の建物とは認められません。しかし、屋根や周囲にガラスまたはガラス質の板がはめ込まれているような場合は、建物として認められます。
建物として登記できる条件は次の５つを満足させたものです。
- 土地に定着していて容易に移動できないこと
- 永続性がある
- その目的とする用途に供しうる状態にある
- 屋根および周壁などの外気を分断するものがある
- 不動産として独立して取引対象となりうるものであること
屋根、周壁がビニールでは、一般的に耐久年数が１～２年と短く、構造上の永続性がないので、登記できる建物とは認められません。
「休耕田の地目変更できるか」
■Q：所有する田の一部が、耕作をしないで休耕田になっています。当面耕作する予定もないので、雑種地等への地目変更は可能でしょうか？
■A：水田をそのまま放置している状態だけでは、地目を変更することはできません。数年前から休耕田になっている農地だとしても、実際には雑草が生い茂っているだけであり、雑草を刈り取って耕せば水田として再利用できる状態にあれば、田から田以外の地目になったとは認められません。畑の場合も同様です。つまり土を盛って整地したり、砂利を敷いて資材置き場や駐車場にした場合等、完全に農地以外に変更しなければなりません。地目変更の登記ができるのは、農地転用等の所定の手続きを経て、現実に土地の使用目的を変えた場合になります。
農地を農地以外の地目に変更する場合は、市街化区域内の農地であれば、市町村の農業委員会に対して届け出の申請をします。市街化調整区域の場合は、農地法第４条の規定による手続きを申請して許可が必要となります。地目変更登記の申請書には、この届出書や許可書が添付書類として必要になります。
「雑種地とは」「宅地への変更可能か」
■Ｑ：所有地の登記事項証明書をとったところ、地目欄に「雑種地」と記載されていました。かなり以前から家が建っていますので、「宅地」と思っていましたが、「雑種地」とはどういう意味なのでしょうか。また「宅地」への変更は可能でしょうか？
■A：不動産登記法では、地目について次のように規定されています。「地目は、土地の主たる用途により、田・畑・宅地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・墓地・境内地・運河用地・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園・雑種地に区分して定める」
雑種地以外の地目については、どういう土地なのかを細かく定められていますが、雑種地は「以上のいずれにも該当しない土地」と規定されています。つまり雑種地は、いずれの特定の地目にも該当しない「その他の土地」という意味を持っています。
一般的には「宅地」に接続しない駐車場や資材置場などが考えられますが、農地に盛土しただけの中間的な状態は「雑種地」ではなく、盛土以前の地目とみられています。またその土地に家が建っていれば、「宅地」への地目変更登記は可能です。
「幅員３メートルの市道、道路後退必要か」
■Q：宅地を相続し古い家を取り壊して新築したいと考えており、市役所に相談したところ、問題を処理する必要があると言われました。前面道路が市道でも幅員が３ｍしかない場合は道路後退（セットバック）が必要で、それを解決しなければ建築確認が降りないとのことでした。道路後退（セットバック）とは具体的にどのようなことを言うのでしょうか。今後の手続きではどのようなことが必要ですか？
■A：古くから道路として機能している４ｍ未満の道路であれば、市道に限らず建築基準法４２条２項の道路にあてはまることが予想されます。建築基準法は昭和２５年に制定されましたが、この法律によると建物を建てることのできる道路は幅員を４ｍ以上とする（４２条１項）とともに、建物の敷地がこのような道路に２ｍ以上接していることが必要と定められています（４３条１項）。
ですので従来の４ｍ未満の道路の幅を拡げることが必要になりますが、法律を厳格に適用するとそれらの道路沿いに建っている建築物を撤去する問題が生じてきます。そこで建築基準法４２条２項では、「この規定が適用される時点で、すでに建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道路で、特定行政庁（役所）が指定したものは前項（４２条１項）の道路とみなし、その中心線から水平距離２ｍの線をその道路の境界線とみなす」という規定を設けました。
つまりこうした４ｍ未満の道路沿いの建築物をそのまま存置しながら、今後改築したり新築するときは、元の道路の中心線から２ｍ後退したところまでは道路扱いになるとしました。これによって建物所有者の財産権を守りながら、４ｍの道路とそれに接道する建築基準法の趣旨にそった街並み形成されます。
具体的な手続きとしては、道路を挟んで向こう三軒両隣の土地所有者と、道路管理者との立会を求めて道路の境界を確定させて道路の中心線を割り出します。中心線が決まったらその線から２ｍ後退した点に境界標を設置することになります。後退した部分は分筆登記を経て、道路用地として役所に寄付するケースが多いようです。このような協議のことを狭隘道路協議と言い役所の建築宅地課が担当窓口になります。建築する建物の種類や規模によって２ｍ以上後退しなければならない例もありますので、綿密に事前調査を行い建築計画を立てる必要があります。
「土地を分割して相続させたい」
■Ｑ：２００坪の宅地を所有していますが、この土地を二人の子供に相続させるために遺言書を作る予定です。１筆の土地を共有ではなく、それぞれ単独所有で分けてやる場合には、どのような表現をすればいいでしょうか？
■A：不動産の一部をＡに、残りをＢにというように、はっきりと区分けする場合には、どの部分を誰に相続させるのかを客観的に特定する必要があります。簡単に見分けがつく表現になっている必要があるということです。
通常は不動産の表示としては、「所在・地番・地目・地積」を記載すれば充分ですが、この場合には土地家屋調査士に依頼して土地を実測し、その図面を添付しておくのが良い方法になります。またその図面に基づいて、先だって分筆登記をやっておくこともお勧めします。
分筆登記をしておけば、法務局の公図に、分割した新たな土地の地番が書き加えられ、地積測量図が備え付けられます。これによって、遺言書には所在地番を書くことで、不動産の明確な特定ができるようになります。する○○が所有土地及び建物を××に遺贈する」というような遺言書では、相続登記をすることはできません。不動産を明確に特定していないからです。
「位置指定道路とは」
■Q：所有する土地を分譲しようと考えていますが、分譲するには位置指定道路が必要だと聞きました。この位置指定道路とはどのようなものでしょうか？土地分筆登記の手続きの仕方も教えて下さい。
■A：家を建てるには、道路に２ｍ以上接している敷地が条件です。ここでいう「道路」とは次のようなものを言います。
- 市町村道などの道路法による道路
- 土地計画法、土地区画整理法、その他の法律による道路
- 都市計画区域に指定された際に存在している道→二項道路
- 道路法などによる事業計画のある道路で、特定行政庁の指定したもの
- 特定行政庁から位置の指定を受けた道→位置指定道路
従って図のような分譲において、Ａ、Ｂ、Ｄ、を満足させる「道路」は位置指定道路以外にないのです。
分筆登記の仕方は、土地全体の境界立会を行い、測量したうえで、分割点に境界杭を入れ、分筆登記を法務局に申請します。詳しいことは土地家屋調査士に相談されると良いでしょう。
当事務所にご依頼いただくメリット
- 許認可申請は行政書士の専任分野です。豊富な経験と専門知識で、スムーズに許可を取得します。
- お客様はわずらわしい役所との交渉をすることなく、最小限のお手間で許可取得ができます。
- 士業のネットワークを駆使し、登記等の関連手続きも行います。
- ご自分での許可取得には、申請の勉強や平日に役所に出向いての度重なる交渉、数々の書類の取得、書類作成及び訂正など、かなりやっかいな手間がかかります。
行政書士の仕事と当事務所のお約束
行政書士の仕事は皆様にはなじみの薄い分野が多いですが、平たく言えば、役所への許認可を代理して行う仕事と、文書などを起案作成する仕事が主な業務になります。具体的に言うと、
- お客様の依頼を受けて役所へ提出の書類を取得し、申請書類を作成し、お客様に代理して許認可申請を行います。
- 遺言書や公正証書の文案等を起案作成し、公証役場で公正証書を作成してもらいます。
書類の作成や文書の作成などは、
- 法律や申請方法を勉強し
- 数々の書類を取得し
- 慎重に書類を作成し
- 平日に役所と交渉をし
- 平日に役所に申請をする
このようなことができれば、お客様がご自身で書類を作成したり申請をすることができます。
しかし「許認可申請」といっても、単に形式を満たせば申請を行うことができるものだけではなく、申請書類の内容自体が可否を左右するものであったり、遺言書や相続書類、あるいは契約書などのように、書かれている内容によって質や効果が大きく異なってくるものもあります。
私ども行政書士は蓄えた知識や培った経験から、お客様の事案にもっとも適切な内容を吟味し、最適な形でアウトプットしていきます。
行政書士が報酬をいただいて業務を行うということは、お客様にとって大変な手間や貴重なお時間をお買い上げいただくということになります。
当事務所は知識と経験やネットワーク力を発揮し、打合せから業務終了まで、お客様のご期待に最大限お応えできることをお約束いたします。
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